Как вместе с комнатой не купить кота в мешке

23.11.2015
Комнаты в коммуналках – специфический товар рынка жилья. Сделки с такими объектами имеют множество подводных камней. Главный фактор риска и для продавцов, и для будущих собственников – соседи.

Коммунальная квартира – это всегда сложный клубок правоотношений собственников, распутать которые бывает непросто. Несмотря на это, комнаты пользуются стабильным спросом на рынке жилья, а в периоды экономических спадов интерес к ним возрастает. Их покупают не только те, кому не хватает денег на квартиру. Комната может быть и стартовым жильем для иногороднего студента, и маневренной жилплощадью для постоянно проживающего на даче пенсионера.

На что обращать внимание при покупке и продаже комнаты? Попытаемся разобраться в этих вопросах вместе с практиками рынка недвижимости.

Покупателю на заметку: выбери соседа

Покупая комнату, мы прежде всего пытаемся выбрать соседей. Но коммуналки могут иметь разное происхождение, которое сказывается и на моральном климате в квартире, и на рыночной ликвидности комнат. Так, в бывших общежитиях, а также в классических коммунальных квартирах (например, в домах старого фонда или сталинках), где обитает несколько семей, жильцы могут меняться, но при этом худо-бедно ладить между собой или просто не замечать друг друга. В то же время в малогабаритной типовой панельке единственный сосед-старожил, его родня и наследники способны сделать мирное сосуществование невозможным.

В типовых домах советского периода (чаще в брежневках, реже в хрущевках) имеются квартиры, которые изначально заселялись коммунальным способом. Это не лучший для покупателя вариант, но и не худший.

Коммуналки появляются и в наше время – даже в домах рыночного периода постройки, благодаря «стараниям» разведенных супругов, рассорившихся наследников, детей и родителей. А это уже самые проблемные квартиры. Риэлторы, дорожащие репутацией, рекомендуют покупателям обходить такие объекты стороной.

ВАЖНО

Неуживчивый характер соседей и собственников может сделать проживание в коммунальной квартире некомфортным, а комнату – неликвидной

Комната или доля?

Что еще нужно узнать покупателю?

Придется выяснить, что именно предлагается к продаже под видом комнаты: обособленное жилое помещение или невыделенная доля (например, 1/3 квартиры) с неопределенным порядком пользования. С точки зрения оформления (об этом речь пойдет дальше) сделка с долей не отличается от сделки с комнатой. Тем не менее, как утверждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, покупатель в любом случае должен получить разъяснение, что именно он приобретает: «Если в договоре указана доля без определения условий пользования, а покупатель уверен, что покупает комнату, – нотариус завернет документы».

Разница здесь принципиальная: купить долю по заманчивой цене легко, продать трудно, использовать в качестве залога для получения кредита или распоряжаться ей – невозможно без согласия других собственников. Придется добиваться их письменного разрешения и для того, чтобы сделать ремонт или прописать даже ближайших совершеннолетних родственников.

«Договариваться с соседями-старожилами, скорее всего, будет непросто. Ведь появление на рынке предложения о продаже доли чаще всего является следствием конфликтов. И покупатель невольно оказывается втянутым в этот конфликт», – говорит представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Федор Никитин.

Впрочем, появление в продаже доли – не всегда следствие «коммунальной войны». Например, если к продаже предлагается комната без окна либо меньше девяти квадратных метров по площади и двух метров в ширину – речь также, скорее всего, идет именно о доле (помещение с такими параметрами не признается жилым).

ВАЖНО

Появление в продаже доли под видом комнаты может быть попыткой продавца оказать давление на сособственников или следствием конфликта родственников

Что нужно знать продавцу

Теперь рассмотрим ситуацию с точки зрения собственника, готового уступить свою комнату. С чего начинать продажу? В соответствии со статьей 250 ГК РФ, участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Будущий продавец обязан известить их в письменном виде о намерении продажи объекта постороннему лицу, причем с указанием цены.

«Идеальный вариант – дружно, вместе с соседями, отправиться к нотариусу для оформления отказов», – говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Константин Шапиро. Когда отказы получены, можно сосредоточиться на предпродажной подготовке. «Вывезите все лишнее, оставьте только карнизы и тюль. Сделайте яркое освещение, ликвидируйте или замаскируйте неприятные запахи в квартире и подъезде – и выставляйте комнату на продажу», – рекомендует Константин Шапиро.

Но соседи разные бывают: кое с кем не удается договориться. «В этом случае также надо идти в нотариальную контору, – говорит Алексей Комаров, – нотариус составит и направит уведомления сособственникам. У них есть месяц, чтобы приобрести у вас долю». Молчание, а также возврат заказного письма как неполученного приравниваются к отказу.

«Это вариант проверенный, но долгий и хлопотный, особенно когда в квартире много сособственников, – комментирует Федор Никитин. – К тому же если кто-либо из соседей изъявит готовность купить комнату, то продать ее постороннему лицу по той же цене будет нельзя».

ВАЖНО

Если купить комнату пожелают несколько владельцев долей, право выбрать покупателя будет принадлежать продавцу

Слабые звенья серых схем


Что делать, когда соседи, согласившись с условиями продавца, начинают затягивать процесс? В этом случае некоторые риэлторы предлагают так называемые серые схемы продажи, например, оформить на комнату договор дарения. В коммунальных войнах, конечно, все средства хороши. Но, во-первых, дорогой подарок от лиц, не являющихся ближайшими родственниками, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не даcт права на налоговый вычет. Во-вторых, дарение – безвозмездная сделка, и если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать недействительной. Впрочем, на практике доказать притворный характер сделки дарения почти невозможно.

«Имеется другая опасность: новый владелец оказывается незащищенным как от непорядочного дарителя (тот может получить деньги и “передумать”), так и от его родственников, которые могут оспорить сделку», – поясняет Константин Шапиро. У покупателя есть шанс остаться и без денег, и без комнаты.

Чтобы исключить такую ситуацию, риэлторы еще в 1990-е годы разработали двухступенчатую схему оформления сделок с объектами долевой собственности: вначале – дарение маленькой доли, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и наравне со всеми получил приоритет в праве выкупа, – оформление договора купли-продажи на оставшуюся часть. Риск оказаться у разбитого корыта близок к нулю. Правда, сделка растягивается по времени (оформлять покупку можно только после регистрации права собственности по договору дарения). К тому же сплошь и рядом бывает, что, начав оформление, контрагенты продолжают торговаться.

Некоторые риэлторы одновременно с договором дарения (маленькой доли) предлагают заключить предварительный договор купли-продажи на оставшуюся часть объекта. Но это мера скорее психологическая: такой предварительный договор оспаривается в два счета.

ВАЖНО

Использование серых схем предлагается в двух случаях: либо отношения сособственников зашли в тупик, либо продавец намеревается вас обмануть. Так что с соседями лучше все-таки договориться

Оформляем сделку: риэлтор или нотариус?

Контроль сделки с комнатой со стороны риэлторской компании страхует от многих неожиданностей. Но договор купли-продажи комнаты (доли) в простой письменной форме, если контрагенты не родственники и не проверенные друзья с детства, – решение не лучшее.

В случае когда покупатель и продавец сами нашли друг друга и договорились о цене, обращение к нотариусу даст возможность оперативно решить все вопросы, связанные с оформлением сделки, в режиме одного окна. «Нотариус закажет основные документы для заключения сделки (электронную выписку из ЕГРП, выписку из кадастрового паспорта), организует расчет через депозит нотариуса, проверит доверенности, действительность паспортов, реестр банкротов – физических лиц, – поясняет Алексей Комаров. – Указанные действия сводят к минимуму возможности для мошенничества, а электронный документооборот позволяет сэкономить время».

Впрочем, на рынке услуг по сопровождению сделок имеет место разделение труда. Нотариус обязан быть формалистом: он не будет искать покупателей, убеждать соседей не препятствовать сделке, организовывать просмотры, торги, организовывать встречные сделки. Все это – работа риэлтора. Но для некоторых агентов возможность заработка перевешивает интересы клиента и репутационные риски. Поэтому, рассматривая их предложения, связанные с применением серых схем, помните о возможных последствиях.

Источник
Филипп Урбан Бюллетень недвижимости

← Все Новости