Московская недвижимость вернулась в 2006 год

16.09.2015
По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в августе 2015 года цена недвижимости на вторичном рынке жилья в долларах упала до минимального уровня с февраля 2006 года. Сейчас эта цена составляет 2946 долларов за квадратный метр. Это, указывают специалисты, подталкивает продажи – за счет обладателей долларовых накоплений, имеющих актуальные потребности в решении жилищных вопросов, реальный спрос в сентябре может вырасти до 15%. Эффект в чистом виде от начала делового сезона в текущих условиях был бы скромнее: до 10%.

Основной причиной такого всплеска является новый виток ослабления рубля, который в течение одного только месяца «отнял» у российской валюты 10,2%. С учетом отрицательной динамики цен на вторичном рынке жилья московские квартиры подешевели в долларовом эквиваленте еще больше — на 13,2%. При этом покупательская способность рубля относительно февраля 2006 года снизилась в 2,3 раза: то есть на сумму, эквивалентную покупке одной квартиры в указанный период времени, сегодня можно приобрести 2,3 объекта с теми же характеристиками. С начала 2015 года стоимость жилья снизилась в долларах на 15,8%, а по сравнению с августом 2014 года — на 44%.

Одновременно с удешевлением столичного жилья в долларовом эквиваленте в августе продолжился тренд на снижение рублевой стоимости жилья, это происходит уже четвертый месяц подряд. Так, в августе средняя стоимость предложения снизилась на 0,9% и составила 192,1 тыс. рублей за кв. м. По сравнению с началом года данный показатель снизился на 1,5%. При этом реальные цены сделок существенно ниже. Средний размер скидки на вторичном рынке жилья по итогам августа составил 10% — это исторический максимум. Почти 4/5 сделок в указанном сегменте проходят с дисконтом: 78% августовских продаж состоялись по цене ниже заявленной продавцом. 12% реализованных объектов были проданы по исходной стоимости, 10% — выше нее.

«Нельзя оценивать снижение цен само себе как однозначный признак ухудшения ситуации на рынке жилья и на основании такой „симптоматики“ судить о глубине кризисных явлений и уж тем более ставить убийственные диагнозы. Цена — лишь формальное отражение ожиданий продавцов и покупателей, и состояние рынка зависит не от ее значения в цифровом выражении, а от того, насколько совпадут представления о ней у сторон возможной сделки», — отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По данным компании, в нынешнем августе активность граждан по выставленным на продажу объектам сократилась на 14,9% по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом в июле аналогичная разница составляла почти треть. По сравнению с предыдущим месяцем потенциальный спрос в августе увеличился на 16,9%, закрепив тенденцию ежемесячного прироста интереса возможных покупателей, отмеченную в первый месяц лета после затяжного и провального падения рынка по этому показателю.

Выгодной сейчас покупку российской недвижимости считает и, к примеру, первый вице-премьер Игорь Шувалов. На днях он заявил, что считает ситуацию, сложившуюся на российском рынке недвижимости, оптимальной для покупки жилья. «Предложений на рынке достаточно, и если люди рассматривают жилье не как инвестиционный инструмент, а как способность удовлетворить свои личные потребности для улучшения жилищных условий, то, наверное, сейчас — это оптимальное время», — сказал Шувалов в ходе встречи вице-премьеров с главой правительства Дмитрием Медведевым.

Предложение сильно превышает спрос, на рынке Москвы и Подмосковья сейчас ищут своего покупателя около 4 млн квадратных метров жилья, рассказывает управляющий партнер M9 development Максим Морозов. Объем спроса примерно в два раза меньше, и он сокращается по мере падения покупательной способности рубля, снижению реальных начисленных зарплат, росту безработицы и другим факторам рецессии в экономике. Цены были сильно раздуты не только по экономическим причинам, но и по административным, и теперь все снижают цены, чтобы успеть продать.

Жилье, соглашается с Шуваловым эксперт, можно уже сейчас рекомендовать к покупке, потому что, если тренд на рынке нефти изменится на растущий, то мы увидим и дорожающий рубль, и дорожающие квадратные метры. Оценивая динамику торгов на рынке нефти в последние дни, можно констатировать, что туда пришло много покупателей. А рынки еще и предвкушают новый раунд количественного смягчения в США, который способен поднять цены на всех европейских рынках, и на российском рынке недвижимости.

Но, как полагает младший партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Закускин, постепенно цены нащупывают дно, в особенности если речь идет о проектах точечной и индивидуальной застройки, а не микрорайонах. Важно понимать, что в цену реализации закладываются множество факторов, таких как стоимость земли, ее перевод, который сильно вырос в последние годы, стоимость коммуникаций и т.д. Поэтому у тех, у кого доходы в долларах и кто планировал приобретение жилья, безусловно подходящее время. Что касается покупателей с рублевыми доходами, то как и для валютных, сейчас также хорошее время, есть возможность получить небольшие скидки и подарки, в виде отделки, машиноместа, дизайн-проекта и т.д.

Тем не менее, надо понимать, что на сегодняшний день рынок недвижимости находится в тяжелой ситуаций, говорит управляющий директор, Hedge.pro Илья Бутурлин. По его данным, за последние два года было введено большое количество объектов недвижимости как коммерческой, так и жилой, а реальная покупательная способность граждан упала в несколько раз, кредитование уменьшилось.

По статистике, граждане стали меньше совершать дорогостоящие покупки, а число рабочих мест сокращается. А учитывая валютный риск, когда нет уверенности в стабильности национальной валюты и малораспространенной, к сожалению, практике хеджирования валютных рисков, рынку недвижимости предстоит тяжелый период. Сейчас, уверен эксперт, важно застраховать валютный риск и дождаться следующей волны снижения нефтяных цен, банкротства строительных компаний и очередной волны девальвации рубля.

У столичного рынка недвижимости есть одна очень интересная особенность, отмечает член совета директоров девелоперской компании "Стройинвесттопаз" Максим Раевский. В кризисные моменты, когда наблюдается существенное снижение спроса продавцы предпочитают повременить с продажей и, поэтому объемы рынка существенно падают. Таким образом, полагает он, в продаже преимущественно остаются объекты, обладающие теми или иными недостатками, и логично, что их продавцы готовы идти на дисконт. Также стоит констатировать и то, что ориентироваться на долларовые цены бессмысленно даже в элитном сегменте, поскольку уже на протяжении полугода мы наблюдаем беспрецедентную волатильность российской валюты. Поэтому сейчас, скорее всего, на рынке продолжится затишье с минимальными объемами сделок.

Источник
Анна Королева Expert Online

← Все Новости