Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2016 года

05.04.2016
Рынок жилья Москвы оказался на распутье

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Март 16 К фев 16

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 302 пункт. +1,6%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +1,9 %/мес. +4,8%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -4,9 б.деп. -0,8 б.д.

В марте 2016 года московский рынок недвижимости оказался на распутье. Ранее, с конца января и в феврале, две причины вызвали активизацию спроса, которая обернулась ростом числа сделок. Во-первых, власти заговорили об отмене льготной ипотеки, срок действия которой должен был закончиться в марте. И хотя льготную ипотеку все же продлили, но поторопиться «от греха подальше» потенциальным покупателям квартир все же пришлось.

Во-вторых, в начале года рубль обновил исторические минимумы. Это вновь заставило понервничать оставшихся владельцев рублевых накоплений, а владельцам валюты дало возможность претендовать на жилье, которое при более низком курсе оставалось им недоступным. Причем речь идет не о покупателях элитной недвижимости, а о самых обычных людях, которые с депозитом, скажем, в 100.000$ при курсе 50 руб. за доллар могли претендовать только на жилье в Подмосковье за 5 млн рублей, а при курсе 70-80 – уже на квартиру в Москве при бюджете 7-8 млн рублей.

Но самое интересное состоит в том, что все указанные выше причины февральской активизации рынка, отчасти зацепившей и март, носят краткосрочный характер. Валютные курсы стабилизировались, а ипотеку продлили. При этом наступление теплой погоды, а также приближение майских праздников и дачного сезона из года в год приводят к спаду активности на рынке недвижимости. И в этом году сезонный спад может оказаться наиболее сильным за счет того, что спрос, который должен был быть «размазан» на весь 2016 год, уже во многом реализовался за первые 3 месяца. Аналитический центр IRN.RU уже предупреждал об этом в статье «Оживление рынка закончится жесткой стагнацией».

Примечательно, что активизация рынка недвижимости в I квартале 2016 года вообще не привела к повышению цен. На вторичном рынке жилья в Москве средняя стоимость метра находится вблизи уровня 170 тысяч рублей и с незначительными вариациями даже слегка сползает вниз. Продать квартиру без существенного дисконта по-прежнему проблематично. В сегменте новостроек средний уровень цен также остается прежним вблизи отметки 200 тысяч за метр с вариациями плюс-минус несколько процентов. (Читайте подробнее «Новостройки Москвы в I квартале 2016 года»).

Незначительный отскок вверх показали в марте только цены на недвижимость в Москве в долларовом выражении благодаря укреплению рубля и снижению курса. Но эта мера лишь скомпенсировала часть падения долларовых цен, имевшего место в период обвала рубля конца 2015 – начала 2016 годов. Также по итогам марта видно, что наибольшие «минусы» показали дорогие сегменты – современные монолитно-кирпичные дома и многокомнатные квартиры, которые более инертны по стоимости. Первое время кажется, что дорогое жилье не подвержено снижению цен, но с задержкой оно все равно повторяет динамику стоимости в экономклассе, что и происходит сейчас.

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Мар16 Фев16

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1 901 +2,2%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 009 +3,0%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 186 +2,6%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 110 +1,8%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 2 650 +1,1%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 2 821 -1,3%

Все панельные и блочные дома 2 032 +2,6%

Все монолитные и кирпичные дома 2 527 +0,4%

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Мар16 Фев16

Однокомнатные квартиры 2 192 +3,0%

Двухкомнатные квартиры 2 222 +1,6%

Трехкомнатные квартиры 2 245 +2,0%

Многокомнатные квартиры 2 703 -1,8%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Мар16 Фев16

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 4 000 +1,3%

Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 572 +2,2%

Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.54 -0,9%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Угроза наступления стагнации по мере приближения майских праздников – не самая главная проблема московского рынка недвижимости. Есть куда более фундаментальные факторы. Объем предложения на рынке жилья московского региона находится на историческом максимуме: только в сегменте новостроек и апартаментов на продажу выставлено более 7 млн. кв. м. Платежеспособный спрос очень низкий и продолжает падать, причем ощутимого его восстановления в ближайшие год-два ожидать явно не приходится. Очевидно, что в такой ситуации дальнейшее снижение цен в среднесрочной перспективе представляется неизбежным, отмечается в докладе руководителя IRN.RU под названием «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?».

Источник
IRN.RU

← Все новости