Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2015 года. Цены на жилье будут и дальше снижаться и в долларах, и в рублях

04.11.2015

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Октябрь 15 К сен 15

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 718 пункт. -1,8%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -1,2 %/мес. +4,7%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -6,5 б.деп. -3,0 б.д.

Октябрь 2015 года окончательно поставил точку в вопросе аналогий между нынешним кризисом и предыдущим. На этот раз все по-иному, причины кризиса другие, а потому уже не приходится рассчитывать на скорое восстановление спроса, как и стоимости квадратного метра. Цены будут и дальше сползать вниз не только в долларовом, но и в рублевом выражении, а потому лучше продать сейчас, скинув процентов 10, чем потом идти на куда более существенное снижение цены, считают в аналитическом центре IRN.RU.

Пожалуй, наиболее интересной тенденцией нынешней осени стал процесс постепенного превращения скидок и торга в снижение заявленных ценников. Так, в начале 2015 года появились скидки на уровне 3-5%, к майским они выросли до 5-7%, в течение лета достигли в среднем 10%, но так или иначе это были именно скидки, и они подразумевали, что вот-вот рынок начнет новое движение вверх и тогда про дисконты и торг можно будет забыть.

Примерно так было после прежнего кризиса в 2009 году. Впрочем, тогда скидки и торг до 10% не доходили, а естественное оживление спроса и постепенное восстановление цен начались уже со второй половины лета 2009 года. На этот раз большинство продавцов как на «вторичке», так и на «первичке» ждали до последнего, и только сейчас участники рынка начинают признавать, что цены все-таки придется снижать, причем не на время, а на продолжительный срок и гораздо сильнее, чем на уровне символического торга или скидок.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за октябрь 2015 года рублевые цены на квартиры в Москве потеряли около 5%, снизившись с уровня в 185 тысяч рублей за метр до примерно 175 тысяч. Но гораздо важнее другое – из диапазона 180-200 тысяч, в котором стоимость метра жила весь последний год, индекс свалился в новый диапазон 170-180 тысяч. Во многом продолжает развиваться тенденция, указанная в статье «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры».

Снижение цен на недвижимость в Москве в октябре имело место не только в рублевом, но и в долларовом выражении. Индекс цен фактически закрепился ниже «круглой» отметки в 3.000$ за метр, что существенно ниже минимума, до которого падали цены в долларовом выражении в прошлый кризис.

В разрезе по типам жилья и по географии в лидерах снижения в октябре оказался сегмент более дорогих квартир. Так, наибольшие минусы показали современные монолитно-кирпичные дома, трехкомнатные и многокомнатные квартиры. В разрезе районов и округов Москвы – Центральный округ и Юго-Западный округ. Как неоднократно указывали специалисты www.irn.ru, цены на дорогое жилье продавцы чаще пытаются привязать к доллару и они только первое время выглядят более стабильными, но потом догоняют по глубине снижения жилье экономкласса.

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Окт15 Сен15

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 275 -1,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 376 -1,7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 574 -1,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 497 -1,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 145 -1,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 364 -2,8%

Все панельные и блочные дома 2 408 -1,8%
Все монолитные и кирпичные дома 3 002 -1,8%

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Окт15 Сен15

Однокомнатные квартиры 2 612 -1,2%
Двухкомнатные квартиры 2 640 -1,4%
Трехкомнатные квартиры 2 627 -2,6%
Многокомнатные квартиры 3 114 -3,7%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Окт15 Сен15

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 4 470 -2,7%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 909 -1,9%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.34 -0,9%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. 

Примечательно, что недостаток спроса при старых ценах начинает становиться все большей проблемой и для рынка новостроек, который все прежние месяцы чувствовал себя гораздо лучше «вторички» благодаря более гибкой ценовой политике продавцов и льготной ипотеке. Если весь 2015 год по объему сделок новостройки Москвы отставали от прошлого года примерно на 10%, то в августе 2015 года разрыв с прошлым годом увеличился уже до 14%, а в сентябре – до 26%. Подробнее смотрите в статье «Кризис распространяется на новостройки».

Соответственно, и ситуация с ценами на новостройки становится двоякой. В тех проектах, где требуется относительно небольшой объем продаж, застройщики даже пытаются повышать цены, пусть и на символические 1-2%, и при сохранении скидок на гораздо больший процент. А вот новые крупные стройки вынуждены выходить на рынок существенно ниже прежнего уровня цен. Так, при среднем ценнике в Москве на уровне 170-180 тысяч за метр появляется все больше новых строек по ценам в диапазоне 100-140 тысяч за метр, причем речь идет о стройках в пределах МКАД.

Пусть пока это объекты на ранних стадиях готовности. Но, как показывает опыт нынешнего года, по мере строительства цена либо вообще не вырастет, либо вырастет чисто символически. А значит, что через год-два в старой Москве станет уже немало предложений готового или почти готового жилья в диапазоне если не от 100 тысяч рублей за метр, то 120-140 тысяч. А значит, в течение года-двух к этой отметке будет стремиться общегородской индекс стоимости жилья и цены на большую часть типовых квартир на «вторичке» в спальных районах столицы. А это на 20-30% ниже текущего среднего уровня цен.

Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие – отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре-октябре 2015 года в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008-2009 годов, когда довольно быстро все отыграло вверх. Согласно макроэкономическим ориентирам, целевой уровень снижения цен на квартиры в Москве лежит около 2.000$ за метр, что при курсе доллара 50-60-70 рублей как раз и соответствует рублевым ценам в 100-120-140 тысяч рублей за метр в пределах старой Москвы. Подробнее об этом читайте свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU до конца 2015 и 2016 годы.

Источник
IRN.RU

← Все новости