По силам ли банковским аккредитивам вторичка?

04.11.2015
Популярность расчетов через банковские аккредитивы при сделках на первичке растет. Банкиры объясняют тренд удобством и более высоким уровнем безопасности данной финансовой операции. Теперь они нацелились на вторичный рынок недвижимости.

У продавцов и покупателей недвижимости на вторичном рынке есть два гораздо более безопасных, чем ячейки, инструмента расчетов.

Оазис успеха

В условиях экономического неблагополучия трудно найти финансовую сферу, в которой растут показатели. Конечно, за исключением роста числа должников с просроченными кредитами.

И все же такой сегмент есть – это расчеты при сделках с недвижимостью через банковский аккредитив.

Так, в Энергомашбанке прирост количества аккредитивных сделок в 2013 году по сравнению с 2012-м составил 130%. А в прошлом – 214%. «По состоянию на сентябрь 2015 года мы отмечаем более спокойную, но стабильную положительную динамику, – сообщает пресс-служба банка. – Прирост аккредитивных сделок по сравнению с прошлым годом на сегодня близок к 10%».

«У нас заключены договоры на обслуживание покупки квартир по ДДУ через аккредитивы практически со всеми крупными застройщиками города», – рассказывает начальник управления международного финансирования петербургского филиала Промсвязьбанка Виктор Богатов. При этом, по его оценкам, 95% ипотечных сделок на первичке Петербурга проходят именно через аккредитивы.

У тенденции есть простое объяснение. «В кризис всегда снижается доверие между участниками сделки, – констатирует начальник управления транзакционного бизнеса петербургского филиала Альфа-банка Татьяна Донина. – Аккредитив же позволяет обезопасить расчеты по сделке».

Закрепление достигнутого

Неудивительно, что банки стараются развить успех. Так, Промсвязьбанк заключил договор с группой компаний «Эталон» на открытие аккредитивов для обслуживания дистанционных покупок недвижимости во всех городах присутствия застройщика. Это 14 представительств, разбросанных по стране от Мурманска до Владивостока.

Другие игроки выстраивают системы преференций. По словам управляющего директора по ипотеке филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Ирины Зуевой, с десятью застройщиками ее банк заключил договоры, предполагающие специальный тариф. Если квартира приобретается у этих строительных компаний, все расходы по аккредитиву для физлица ограничиваются суммой в 600 руб.

На российском вторичном рынке недвижимости аккредитивы пока недостаточно популярны. Вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наиля Берестовая уточняет, что более 90% сделок проводится с использованием банковских ячеек.

Между тем, по словам вице-президента Международного банка Санкт-Петербурга Ивана Байлюка, расходы для участников сделки по аккредитиву в сумме с различными комиссиями в большинстве банков ниже, чем эти же расходы при расчетах через ячейку.

Ваше дело – третья сторона

Дальнейший рост спроса на эту услугу банкиры ожидают в связи с увеличением ее популярности именно на вторичном рынке.

Напомним, схема расчетов через аккредитив на вторичке следующая. После заключения договора купли-продажи квартиры (в нем должна быть заявлена выбранная форма расчета), покупатель подает в банк заявку на открытие аккредитива. Подразумевается, что у него в этой кредитной организации уже есть счет (или таковой придется предварительно завести), а сам банк оказывает данную услугу.

Как поясняет Виктор Богатов, одним из плюсов услуги, независимо от того, какой банк ее предоставляет, является то, что все операции выполняет сам банк. «Нет волокиты, возникающей при расчетах через ячейки», – подчеркивает специалист.

«Применение аккредитива позволяет отказаться от оплаты наличными, услуга призвана гарантировать безопасность расчетов за счет контроля третьей стороной», – рассуждает Иван Байлюк. По его словам, к плюсам процедуры также следует то, что банк проводит тщательную проверку документов участников сделки.

Альтернатива

С 1 января нынешнего года на вторичном рынке недвижимости появился продукт, способный составить и ячейкам, и аккредитивам серьезную конкуренцию. Это депозит нотариуса.

«Покупатель вносит на счет нотариуса сумму в соответствии с договором. Стороны фиксируют порядок расчетов в договоре купли-продажи и заверяют его, – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров. – При предъявлении указанных стороной сделки документов нотариус выдает деньги со своего депозитного счета продавцу жилья».

С обывательской точки зрения это калька с аккредитива. Но есть и различия, свидетельствующие о преимуществах именно нотариального обслуживания сделки.

Во-первых, деньги, хранящиеся на аккредитиве, не застрахованы в системе страхования вкладов АСВ. Если у банка будет отозвана лицензия, размещенные на аккредитиве деньги далеко не всегда удастся вернуть. И кстати, Наиля Берестовая считает это главным фактором, сдерживающим рост популярности услуги. У нотариусов же есть свой страховой фонд, «защищающий» хранящиеся на нотариальном депозите деньги.

Во-вторых, как поясняет Ирина Зуева, при цепочке сделок придется открывать несколько аккредитивов. А когда речь заходит о многоступенчатых сделках, по отзывам риэлторов, банки нередко отказывают в открытии аккредитива. При расчетах через нотариуса таких проблем не встречается. Правда, платить за услуги придется не кому-то одному, а каждой из сторон сделки.

Есть у нотариального депозита и свои минусы. Это относительно дорогостоящая услуга. За принятие денег в депозит «в целях исполнения обязательств по нотариально удостоверенной сделке» тариф составляет 1,5 тыс. руб. А при сделке в простой письменной форме – 0,5% от суммы сделки, но не менее 1 тыс. руб.

Кроме того, при расчетах по сделкам с недвижимостью через нотариальный депозит объект оценивается по максимуму. Если стоимость объекта выше кадастровой, то тариф рассчитывается исходя из заявленной цены. Если сторонами декларируется стоимость ниже кадастровой, тариф рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Банки к заниженной стоимости объекта, указываемой сторонами в договоре, обычно относятся лояльней.

Резюме

Таким образом, на вторичном рынке сегодня присутствует уже три инструмента расчетов по сделкам. Хотя постоянно приходится слышать, что расчеты через ячейки – это «прошлый век», однако сами по себе аккредитивы, как и нотариальные депозиты, в ближайшей перспективе вряд ли их вытеснят. Возможно, банкам следует подумать, как стимулировать интерес участников сделки. Например, за счет каких-либо преференций риэлторам.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Екатерина Романенко, председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

Дело не в том, что кому-то нравится сейф, а кому-то – аккредитив. Чем больше будет совершенствоваться услуга по расчетам через аккредитив, тем реже граждане будут прибегать к расчетам через ячейки.

Но пока можно констатировать, что банковские работники в массе не понимают специфику задач, которые стороны сделки с недвижимостью пытаются решить. Прежде всего, сотрудникам кредитных организаций непонятны нюансы проведения сделок с цепочками. Между тем в Петербурге сделки с цепочками составляют около 80% вторичного рынка.

Аккредитив же, согласно законодательству и банковским внутренним регламентам, не предусматривает расчета по цепочке. Просто нет такой возможности. Допустим, есть первый участник сделки, вносящий деньги, еще участники, доплачивающие или снимающие часть суммы, и последний участник, который должен оставшиеся деньги получить. И банк это оформить не может в принципе. Конечно, и при расчетах через ячейку это оформить непросто. Но другого выхода нет.

Согласна, ячейки – не панацея. Все понимают, что такие расчеты несут массу рисков. Но на данный момент элементарно нет иного, лучшего механизма.

Источник
Игорь Чубаха Бюллетень недвижимости

← Все новости