Рынок недвижимости России входит в сумасшедшую осень 2015 года

14.09.2015
Эта осень кардинально изменит российский рынок жилья, утверждает в авторской колонке директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов

Почему наступающая осень сумасшедшая? За 24 года рынок недвижимости еще ни разу не входил в осень с такой диспозицией: зашкаливающее количество предложения по всей стране и новостроек, и вторичного жилья, и загородной недвижимости — с одной стороны и сокращенный на 43% спрос по сравнению с тем же периодом прошлого года — с другой. Все это усугубляется валютными колебаниями и инфляционными рисками. Наступает момент истины, точка невозврата или даже смена парадигмы развития рынка. Уже сегодня можно смело утверждать, что к концу осени сформируется новый рынок недвижимости, к которому все мы начнем привыкать. Трансформация будет быстрой, но глубокой.

Рынок недвижимости достаточно крупный. Например, все банки в 2014 году суммарно накопительным итогом привлекли 1,6 трлн руб. депозитов физических лиц (объем привлеченных средств за вычетом забранных средств в 2014 году), а вот строительные компании по самым скромным подсчетам — примерно 2,8 трлн руб. Всего объектов недвижимости, включая загородную, было продано примерно на 9 трлн руб. Для более четкого ориентира, чтобы понимать значимость этих цифр, представим доходы федерального бюджета в 2014 году: они составили 14 трлн руб. При этом для застройщиков нет нормативов по достаточности капитала, нет даже полноценных функций финансового мониторинга со стороны государства. Может, поэтому мы по объему введенного жилья на душу населения уже три года подряд входим в тройку лидеров среди европейских стран (для сравнения: в России в 2014 году построено 0,55 кв. м на человека, а в Германии с крупнейшей экономикой Европы — лишь 0,37 кв. м). Однако в России цена квадратного метра в европейской валюте — одна из самых низких в Европе, а возможно, и самая низкая. Это безусловное достижение либеральной политики в сфере жилищного регулирования.

На мой взгляд, есть три фундаментальные причины рассчитывать на позитивные изменения рынка уже этой осенью.

Во-первых, рынку недвижимости повезло — он условно локален. То есть при сильном желании или при резком колебании валют в течение месяца на 95–97% можно перейти на российских поставщиков материалов, машин и оборудования, адаптировать строительно-монтажные работы. Степень локальности рынка в условиях колебания валютного курса едва ли не главный критерий устойчивости бизнеса в наше время. Посмотрите, с какой скоростью пустеют торговые центры, которые были ориентированы в основном на продажу иностранных товаров, закрываются заведения общепита, мировые автоконцерны сворачивают продажи автомобилей.

Во-вторых, для лучшей демонстрации того, как развивается общество, достаточно посмотреть на отношение стоимости автомобиля и квартиры. Давайте рассмотрим в динамике с 1991 года квартирно-машинный индекс, то есть отношение стоимости средней машины D-класса в средней комплектации к стоимости однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м в спальном микрорайоне в только что сданном доме в России.

Из графика видно, что с 1991 года квартира стала в шесть раз дороже, если ее цену сопоставлять со стоимостью автомобиля. Однако в последний год из-за роста цен на автомобили и снижения цен на жилье мы в этом индексе откатились на уровень 2005 года.

Нельзя упускать из виду степень зависимости товарных рынков от финансового рынка. Стоит признать, что рынок недвижимости стал сильно зависим от финансового рынка в 2009–2011 годах, когда доля сделок по ипотеке стала стабильно расти, более того, в последнее время она стала достаточно критичной. Правда, если уж быть до конца справедливыми, тут мы резко проигрываем Европе, где средняя ставка по ипотеке — 3,5–4%. Можно утверждать, что при покупке недвижимости примерно 30% от стоимости жилья мы переплачиваем из-за высоких ипотечных ставок. С другой стороны, есть надежда, что в 2017–2018 годах ставки понизятся, а значит, можно будет рефинансировать действующие кредиты.

Законы экономики никто не отменял, и если перспективы продажи автомобилей туманны, то на товар с положительными финансовыми условиями кредитования спрос должен расти. Сегодня субсидируемая государством ставка по ипотечному кредиту на покупку новостройки составляет 11,15% (без учета скидочных программ от застройщика, когда ставка может доходить до 4%). Любопытно, что средняя ставка по кредиту на покупку автомобиля составляет 18,4%. При этом стоимость автомобилей выросла на 30–50% в зависимости от класса, критически возросла стоимость обслуживания, подорожала страховка.

В-третьих, рынки по-разному реагируют на изменение ситуации. Например, при ожидании негативных изменений идет отток вкладов, падают цены акций, но растет спрос на валюту и недвижимость.

Что мы имеем в итоге? Фактически недвижимость — едва ли не единственный товар, цена в рублях на который снизилась. Казалось бы, трагедия для производителей товара?.. А вот и нет! Недвижимость стала одним из немногих товаров, цены на который упали из-за наибольшей наценки. И снижение имеет дальнейший потенциал (еще на 20–25%), так как работают программы господдержки. Именно поэтому никаких серьезных шоков по поводу объемов продаж не предвидится. Поменяются только цены — они будут подстраиваться под текущие уровни реализации. Так что можно смело утверждать, что на рынке установилась точка равновесия, аналогичная той, что наблюдается с курсом доллара: цена за баррель, умноженная на курс рубля, равна 3350. Цены на недвижимость будут падать ровно настолько, чтобы обеспечить сегодняшнее количество сделок по России, и, наоборот, увеличиваться с ростом их количества.

Итак, мы пришли к тому, о чем мечтали — единичной или идеальной эластичности спроса по цене на недвижимость. Единственное, что вызывает вопросы и явно не попадает в зону единичной эластичности, — это рынок в Москве. Он рос быстрее других рынков и по законам экономики должен быстрее падать. Наверное, только время ответит на этот вопрос, но при сохранении или даже небольшом увеличении количества сделок по нашей формуле можно смело ожидать минус 10–20% в реальных ценах.

Таким образом, каждая неделя этой осенью будет важной. Первая декада сентября в целом по России прошла более чем оптимистично: недельные темпы продаж в сравнении майскими неделями возросли на 35–40%. А значит, есть уверенность, что фундаментально–теоретические предпосылки к выравниванию ситуации и на практике докажут свою достоверность.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Источник
Ильдар Хусаинов РБК-Недвижимость

← Все новости