Цены держать нельзя: можно уронить

27.10.2015
Кризис, в который вступил рынок недвижимости, по сценарию будет отличаться от тех, что имели место в прежние годы, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Но если реформаторы не натворят ошибок, к 2019 году дела пойдут на поправку.

– Геннадий Моисеевич, в своих прогнозах вы оптимист или пессимист?

– Если вы сравните мои расчеты с оценками других экспертов, то увидите, что я в ближайшее время не прогнозирую обвала цен – здесь я оптимист. Например, летом в Москве состоялась черная пятница – распродажа квартир от застройщиков, и многие ждали, что скидки дойдут до 50%. Такого не случилось: те, кто рассчитывал на распродажу за бесценок, были разочарованы. Бюджеты сделок, конечно, отличаются от цен предложений, но ненамного. В ситуации на московском рынке я разобрался: в среднем дисконт составляет 10%. Это не коллапс.

Но эксперты, предсказывающие скорый обвал, говорят, что через год уже все будет хорошо – рынок выздоровеет. Я предполагаю как более длительный спад, так и относительно небыстрое восстановление. В этом отношении мой прогноз не столь оптимистичен. И вот почему: это другой кризис. Не инвестиционный, какими были кризисы 1998 и 2008 годов, а более глубокий и длительный – структурный. С таким современная экономика России еще не сталкивалась. Но он неизбежен: каждые 25-30 лет начиная с отмены крепостного права у нас меняется модель экономического развития. Нет необходимости рассказывать о каждом из этих периодов: тот, кто изучал экономику и историю, видит закономерности.

– Прошлой осенью вы характеризовали 2015-2016 годы как начало периода затяжной рецессии – снижения спроса, объемов предложения и цен. Что сейчас? Не требуют ли прогнозы корректировок?

– В макроэкономической части прогнозных сценариев я ничего не изменил. Но в этот период публиковали и уточняли свои прогнозы эксперты авторитетных аналитических центров. Я увидел, что мои оценки, сделанные прошлым летом, – где-то посередине между мнениями других экспертов: не самые радужные, но и не апокалиптичные.

– Вы полагаете, что спад будет долгим?

– В условиях структурного кризиса российская экономика живет уже год – с прошлой осени. Рынок жилья, как обычно, опоздал, догнав тенденцию только к весне. То есть уже не шесть-восемь лет осталось (это средняя продолжительность стадии спада при структурном кризисе), а пять-семь. Но на 2018 год также придется и нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (нашего знакомого по 1998 и 2008 годам). Поэтому в 2017-м нас ждет переход от вялотекущей стадии рецессии к острой. По моим оценкам, ситуация начнет улучшаться к 2019 году. Но это – если не наделаем ошибок.

– Вы говорили и о других кризисах – в том числе локальных и апериодических (см. табл.). Как они влияют на рынок?

– Они посылают участникам рынка сигналы, которые неверно толкуются. Например, острый валютно-финансовый кризис имел место в ноябре-декабре 2014 года. Все побежали менять деревянные рубли на кирпичные – на недвижимость. Рынок активизировался, цены по инерции росли до февраля. Но к марту вступил в действие фундаментальный фактор – снижение доходов населения. Затем власти предприняли попытку оживить рынок ипотеки – через субсидирование процентных ставок для первичного рынка. Строительной отрасли удалось избежать коллапса.

– На ваш взгляд, это правильная мера?

– С точки зрения модели экономического развития, которую пытаются реализовывать власти, – реакция хоть и спонтанная, но грамотная. Она основывается на том, что стимулировать надо не спрос, а предложение – производство и строительство. Ведь только реальный сектор может потянуть за собой появление новых рабочих мест, рост доходов и в конечном итоге спрос. В рамках концепции можно было раздать деньги и напрямую – производителям, например, в виде льготных кредитов и субсидий. Но главный вопрос, который встал бы, – как эти субсидии распределять. А это в наших реалиях предполагает коррупционную составляющую. Проголосовать рублем за те или иные проекты предложили покупателям – мера правильная, но краткосрочная, злоупотреблять ей нельзя. Загонять беднеющее население в ипотечную кабалу – опасно. Тем не менее следом появились и широко обсуждались предложения субсидировать ипотечные ставки для покупки жилья на вторичном рынке. Это плохая идея: она противоречит заявленной модели развития. Хорошо, что от нее отказались.

– Видите ли вы в реализации реформ последовательную политику властей или она все-таки слабо выражена?

– Меры объявлены, прописаны в виде дорожных карт, но последовательности, мягко говоря, не хватает. Все невольно связывают благополучие с ростом нефтяных цен. Но не дай-то бог, они действительно поползут вверх! Если раньше это был драйвер развития, то сейчас – главный фактор риска. Благоприятная конъюнктура рынка углеводородов будет означать отказ от перестройки экономики. Да, может быть, жить станет легче, но только ближайшие три-пять лет – до следующего падения цен на нефть.

– Какие еще зоны риска вы выделяете?

– Второй возможный фактор – обвал нефтяных цен. Это тоже плохо, но маловероятно. Третий – неадекватные реакции властей, бизнеса, населения на ситуацию. В условиях турбулентности в экономике реформаторам непросто быть последовательными. Посмотрите, какие коллизии происходят с прогнозами Минэкономразвития. В феврале чиновники признали: начался кризис. Сделали плохой прогноз на 2015-2017 годы. В мае рубль окреп, нефть подросла, население успокоилось – сразу стали просматриваться тенденции отказа от реформ. В августе опять нефть вниз, доллар вверх – разработали совсем уж пессимистический прогноз. В сентябре – стало лучше, пессимизм сменился умеренным оптимизмом. Бизнес и власти неохотно признают отрицательные сигналы и мгновенно реагируют на успокоительные.

– Получается, чтобы принимать адекватные меры, надо закладывать в основу пессимистичные прогнозы?

– Да, я всегда об этом говорил. Но эксперты не хотят расстраивать плохими новостями представителей власти, а власть – население. Получается замкнутый круг. Из сложной ситуации выкрутились, но не то чтобы элегантно: не мудрствуя лукаво, отказались от трехлетнего бюджетного планирования в пользу однолетнего.

– Вернемся к недвижимости. Вы говорили об усилении негативных тенденций к 2017 году. Означает ли это, что рынок ждет коллапс?

– Нет, конечно! В 2014 году, когда кризис начинался, рынок недвижимости прекрасно себя чувствовал. Он и дальше будет пытаться нащупать тот уровень цен, при котором будет сохраняться активность. Мы еще очень далеки от удовлетворения потребностей населения в жилье.

– Можно ли рассматривать недвижимость как инвестиционный актив?

– Учитывая мои прогнозы, наверное, пока нет: спад будет продолжаться. В ближайшие годы покупать жилье нужно для себя любимого, и такое, которое соответствует вашим вкусам и потребностям.

Что касается инвестиций, то здесь я бы подождал. Но нужно понимать, что, во-первых, и прогнозисты ошибаются. Во-вторых, если с недвижимостью все более или менее понятно, то ни рубль, ни даже доллар не застрахованы от шоков.

– Как будет происходить оздоровление? По каким признакам мы сможем его заметить?

– Если инфляция начнет уменьшаться, а ВВП увеличиваться на фоне роста нефтяных цен – это не оздоровление, а конъюнктурные колебания. Если цены на нефть сохранятся на нынешнем уровне, а экономика будет расти – уже лучше. Заглядывайте в отчеты Росстата: уменьшение доли вклада в экономику сырьевых отраслей будет самым обнадеживающим признаком.

– Что делать строителям и риэлторам, чтобы не остаться без работы?

– Общих рецептов, кроме снижения издержек, у меня нет: одним придется отказаться от непрофильных бизнес-направлений, другим открывать для себя новые горизонты. Но как бы грустно сейчас ни жилось риэлторам, ради сохранения бизнеса придется поступиться гонорарами. Логика подсказывает, что придется ставить размер комиссии в зависимость от бюджета сделки. Но не так, как раньше, – чем дешевле объект, тем больше процент вознаграждения, а наоборот: с массового сегмента – 1%, с эксклюзивных объектов, требующих предпродажной подготовки и продвижения, – до 4%. Такой подход потребует структурной перестройки и освоения поточных технологий массовых продаж.

Что касается строителей, то после двух циклических кризисов они многому научились и уже не путаются в финансовых потоках. Но основные резервы развития также кроются в снижении издержек. В любом случае «заначки», которые еще есть у предпринимателей, нужно вкладывать не в новые проекты, а в новые технологии. И последнее: с уменьшением маржи девелоперам также придется мириться. Помните, в 2009 году застройщики долго держали цены, потом они обвалились? Сейчас цены держать нельзя: можно уронить. Но, скорее всего, они будут опускаться плавно и долго.

– Года три назад вы говорили, что среднерыночная доходность новых проектов в Москве доходит до 80%. Стало быть, запас прочности есть?

– Давайте уточним: речь шла о выручке и строительной себестоимости. Если мы учтем кредиты, инфраструктурные отчисления и прочее – цифры получатся более скромные. Но фантастические по мировым меркам нормы прибыли идут не на пользу и девелоперам. Сверхдоходы означают и высокую коррупционную составляющую, и вывоз капитала, и размножение в геометрической прогрессии сырых, амбициозных и не соответствующих меняющимся реалиям проектов. В отличие от столичных девелоперов, многие региональные давно смирились с относительно невысокой доходностью: им перестраиваться легче.

– Можно ли предположить, что в ближайшие годы новых проектов будет немного?

– В последние годы, еще на фоне застоя, покупатели стремились сокращать бюджеты покупок, а застройщики шли им навстречу, уменьшая размеры квартир. Но это процесс не бесконечный. По мере насыщения рынка даже небогатые покупатели становятся придирчивыми к качеству. В результате если проект комплексной застройки не проработан, в нем не продуманы общественные пространства, взаимодействие с внешней средой, социальной и транспортной инфраструктурой – то объект не будет иметь успеха.

Виды кризисов в экономике, их периодичность и продолжительность

Виды кризисов 
Средняя периодичность 
Продолжительность фазы спада 
Примеры

Циклический сегментный 
Среднесрочный – 2,0-3,0 года 
0,6-0,8 года  
Москва: 2002, 2004, 2007, 2009

Циклический инвестиционный 
Долгосрочный – 10 лет 
1,5-2,0 года 
Россия: 1998, 2008, (2018?)
США: 1975, 1985, 1996, (2006?)

Кризис мыльных пузырей 
Апериодический 
2-3 года 
США: ипотечный кризис в 2008 году
Китай: кризис на фондовом рынке в 2015 году

Финансовый (валютный) 
Апериодический 
1,0-1,5 года 
Россия: 1998

Долговой 
Апериодический 
Греция: 2014

Кризис внешних шоков (война, глобальный кризис и др.) 
Апериодический 
США: падение цен на жилье после Первой мировой войны, связано с пандемией гриппа 1918–1919 годах

Структурный кризис 
25-30 лет 
6-8 лет 
США: Великая депрессия 1929 года
Россия: 1860, 1890, 1915, 1940, 1965, 1990, 2015

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Источник
Филипп Урбан Бюллетень недвижимости

← Все новости