Как оценить масштабы ремонта

3 Декабря 2015
Для квартиры в кондиции «сильно б/у», покупаемой на вторичном рынке, ремонт – почти неизбежность. Мы вам расскажем, на что обращать внимание, оценивая перспективы модернизации жилища в домах разных конструктивных типов.

Перед началом ремонтных работ необходимо представить желаемый конечный результат, а еще лучше – сделать хотя бы эскизный проект. Наличие цели поможет составить план работы и предварительную смету. Но иногда приходится оценивать предстоящие затраты на ремонт еще на стадии выбора квартиры. Здесь также необходимо правильно оценивать масштабы предстоящей модернизации.

Косметический ремонт – это, прежде всего, обновление финишных покрытий: надоевших обоев, кафельной плитки, потолков. Капитальный – подразумевает полную замену коммуникаций (труб и электропроводки). При этом производится демонтаж оконных и дверных блоков, все поверхности отчищаются от наслоений краски, штукатурки и старых обоев – до голого бетона и кирпича. То есть, объект приходится в буквальном смысле, строить заново.

В советские времена многие квартиросъемщики делали ремонты регулярно, но часто наклеивали новые обои поверх старых. В наше время те, кому позволяют бюджеты, конечно же, стремятся радикально обновить свое жилище. Но большинство квартирных модернизаций сегодняшнего дня – это нечто среднее между капитальным и косметическим ремонтом.

В данном случае собственнику приходится решать, что еще послужит, а что подлежит замене. А масштабы необходимого и достаточного ремонта в значительной степени зависят от возраста и конструктивного типа дома. И здесь в каждой избушке – будь то дом старого фонда, сталинка или типовая «панелька» – свои углы, требующие пристального внимания.

Старый фонд: проблемы сверху и снизу


Квартиры в дореволюционных домах обычно имеют просторные комнаты и почти всегда – высокие потолки. Но, несмотря на внушительную кубатуру, воздух в них, мягко говоря, не всегда свежий – в первую очередь, из-за затхлых запахов коммунального быта, оставленного предыдущими поколениями жильцов. Эти запахи впитали и стены, и полы, и потолки.

Но если дом не ветхий и не аварийный, состояние стен обычно не вызывает беспокойства. Их надо будет очистить от наслоений обоев, газетных подложек, отслаивающейся штукатурки, потом – оштукатурить, прошпаклевать и заново оклеить обоями.

Самое слабое место старого фонда – межэтажные перекрытия с деревянными или металлическими балками. Из-за того, что они давно обветшали, с потолков обваливается штукатурка. Но сохранить потолок в старом доме – задача непростая. Компромиссное решение – подвесной, из гипсокартона. Его нужно будет аккуратно прошпаклевать и покрасить. Имитация лепнины (гипсовые или полиуретановые карнизы и розетки) при почти незаметном понижении высоты помещения поможет создать эффект безупречно сохранившегося старого потолка.

При капремонте пола также придется снять черный пол и выгрести из пространства между балками подгнивший строительный мусор – это положительно скажется на атмосфере в квартире. Но полы – самая затратная и трудоемкая составляющая квартирной модернизации.

Перед началом капитального ремонта в доме старого фонда имеет смысл договориться, чтобы представители управляющей компании посетили соседей снизу, составили акт осмотра их квартиры и сфотографировали имеющиеся трещины на потолках и стенах.

ВАЖНО

Акт осмотра и фотофиксация состояния помещений, расположенных этажом ниже, обезопасят вас от претензий соседей, желающих отремонтировать давно потрескавшиеся потолки за ваш счет

Сталинский дом: классика требует жертв

С точки зрения дизайна, в сталинских домах все почти так же, как и в старом фонде. Гипсокартонно-пластиковый евроремонт, обои «веселеньких» расцветок, стеклопакеты в бюджетных металлопластиковых рамах будут вызывающе нелепо смотреться в просторных комнатах классических пропорций. Более уместные варианты – ретрообои, имитация лепного декора, деревянные оконные рамы. Но об особенностях ремонта в стиле ретро мы уже писали.

Перекрытия в довоенных сталинских домах обычно такие же, как в старом фонде – с деревянными или металлическими балками, и тоже ветхие. Зато в большинстве послевоенных и типовых сталинок – они надежные, железобетонные и под ногами не проваливаются. Ремонт полов это облегчает, правда, ненамного. Ведь под рассохшимся паркетом здесь также спрятан слоеный пирог дощатого черного пола, щедро сдобренный строительным мусором и плесенью. От всего этого нужно без сожаления избавляться.

Внутридомовые инженерные сети в сталинских домах также изношены, элетропроводка не рассчитана на многократно возросшие нагрузки, а у энергоснабжающих организаций нет возможностей для увеличения лимитов. Этот момент нужно принимать во внимание, планируя установку кондиционеров, бойлереров водоснабжения, мощных галогеновых светильников или кабельных теплых полов: чем-то из обозначенного списка придется жертвовать.

Замена трубопроводов системы отопления, стояков водоснабжения и канализации – в компетенции обслуживающих организаций. Но если эти мероприятия еще не проводились в рамках планового капремонта, имеет смысл узнать – на какой период они запланированы, чтобы опять-таки лишний раз не ломать стены.

ВАЖНО

Если старый паркет рассохся и пошел волнами, отремонтировать его не удастся. Придется менять

Типовая «панелька»: еще послужит

Для некоторых хрущевок (например, 507-я серия) и ранних брежневок (606-я серия) «половой вопрос» почти так же актуален, как и для сталинок. Речь в данном случае идет о жилых зданиях с так называемой шатровой конструкцией перекрытий, являющих собой панель «на комнату» с ребрами жесткости по краям. Толщина такой панели в центральной части – 5-6 см. Сверху – смонтированы (точнее, набросаны) лаги и паркет. При этом чтобы паркет не «гулял», все это содержимое щедро просыпано песком.

Если в вашей квартире под потолком вдоль стен имеются выступающие фрагменты балок – поздравляем, это тот самый случай, и замена пола станет для вас самой затратной и трудоемкой составляющей ремонта. Правда, в утешение можно сказать, что стены и потолки в таких домах, как правило, относительно прочные и ровные.

Если в доме скрытая электропроводка, посмотрите, какими проводами она выполнена – медными или алюминиевыми. Медные – более долговечны, алюминиевые – с возрастом становятся ломкими. А «мокрые» отделочные операции (например, работа со шпаклевками и штукатурками) могут ускорить их разрушение.

Поэтому бывает обидно, когда вскоре после ремонта розетки или люстры оказываются обесточенными. Приходится браться за перфоратор и долбить аккуратно выровненные и оклеенные обоями стены.

ВАЖНО

Устанавливать новые окна и двери можно на любой стадии ремонта. Но желательно до начала оклейки стен обоями

Ранний «монолит»: нетиповые дефекты

Относительно свежие монолитно-панельные и монолитно-кирпичные дома сильно разнятся по качеству строительства, но также имеют свои слабые места. Самый распространенный дефект экономичного «монолитстроя» прежних лет – кривые из-за неправильно смонтированных опалубок стены.

К тому же, раньше большинство новостроек предлагалось к продаже без внутренней отделки. Она отдавалась на откуп первичным покупателям, которые старались, кто во что горазд, и здесь возможно множество самых разных дефектов: не соотвествующее проектной документации расположение перегородок, полы без звукоизолирующих подложек, перекрытые вентканалы... Но вопросам ремонта в «монолитах» мы в свое время посвятили отдельную публикацию.

Как оценивать расходы?

Планирование ремонта и составление сметы – тема, также выходящая за рамки сегодняшнего обзора. Но что делать, если вам необходимо быстро прикинуть предстоящие расходы (например, принимая решение о покупке квартиры)?

Опытные отделочники предлагают почти универсальный рецепт, позволяющий оценить затраты на «косметику» средней ценовой категории. Для этого вам придется воспользоваться электронными каталогами строительных гипермаркетов. На некоторых сайтах имеются калькуляторы, позволяющие определить необходимое для вашей площади количество обоев, декоративных покрытий, лакокрасочных и прочих материалов. Соберите все эти товары в корзину интернет-магазина, возьмите калькулятор и умножьте на два итоговую сумму. Полученное значение покажет примерную стоимость материалов вместе с работой.

Если данная сумма устраивает – можно начинать ремонт. Если вы рассчитываете потратить на 15-20% меньше – думайте, как сэкономить: например, сделать часть работ своими руками или заменить те или иные материалы более демократичными по ценам аналогами. Но если и в этом случае денег потребуется больше, чем вы можете себе позволить, ремонт придется отложить до лучших времен.

Источник
Филипп Урбан Бюллетень недвижимости

← Все статьи