Отделаем под ключ

7 Декабря 2015
Эксперты считают, что покупатели "дозрели" до новостроек с отделкой, но над повышением доверия к продукту еще нужно работать

Новостройки с отделкой – продукт, который пришелся по вкусу покупателям в массовых сегментах жилья. И это не удивительно – часто квартиры покупаются даже не на последние, а на заемные деньги, и делать ремонт попросту не на что. Но несколько параметров данного продукта вызывают у покупателей сомнения.

Первое и главное опасение по отношению к отделке обусловлено тем, что это не традиционный для российского рынка недвижимости (в его современном понимании) продукт. Исторически наши застройщики продавали жилье в бетоне, полностью перекладывая заботы по ремонту на плечи покупателей. И пока россияне играли в дизайнеров в своих новых жилищах, зарубежные покупатели обживались в день переезда, распаковывая вещи в полностью готовых квартирах.

С наступлением кризиса баланс заметно сместился в сторону жилья с отделкой и у нас. Но, как отмечают в своем исследовании эксперты аналитического центра RD Construction, предложение новостроек с отделкой в старых границах Москвы (без учета апартаментов) по-прежнему заметно отстает от мировой практики: если в Европе базовая отделка предлагается в подавляющем большинстве новостроек, то в Москве квартиры с отделкой можно найти только в 10% представленных на рынке проектов (причем часто это не объект полностью, а "экспериментальный" корпус или даже подъезд).

Сложности в продвижении продукта для отечественных девелоперов связаны с тем, что отделка увеличивает сроки сдачи на 3-6 месяцев, не позволяет на этом зарабатывать (почти), а также ведет к необходимости дополнительно контролировать качество работ.

Покупатели со своей стороны не всегда готовы адекватно оценить стоимость затрат на отделку, из-за чего предложения девелоперов кажутся им неоправданно дорогими, (хотя, как показывает практика, отделывая квартиру самостоятельно клиент затрачивает гораздо большие средства). Кроме того, у покупателей сохраняются опасения по поводу качества предлагаемого продукта (вдруг это будет не то, что предлагалось в шоу-руме?).

Кстати, о шоу-румах. Далеко не все застройщики могут организовать их для покупателей, а если и делают это, то представляют пару вариантов (счастливые исключения только подтверждают грустное правило). Предложение на западных рынках недвижимости гораздо шире: в Израиле, например, девелоперы готовы предлагать клиентам до 15 различных вариантов отделки квартиры. При этом за рубежом девелоперы готовы максимально идти навстречу пожеланиям покупателей, обсуждать с ними детали проектов, менять их под нужды конкретного заказчика. У нас вносить изменения в имеющиеся проекты, как правило, нельзя даже за дополнительную плату, говорят эксперты RD Construction.

Что касается стоимости отделочных работ, то, как показало исследование, даже с учетом сегмента самостоятельное проведение работ обойдется дороже.

На самом деле в споре о том, что хорошо и что плохо применительно к жилью с отделкой, можно вывести четкие плюсы и минусы. Плюсы: отсутствие шума от производимых ремонтных работ, отсрочка затрат на отделку (возможность включить их в сумму ипотечного кредита), экономия средств, опыт профессиональных компаний и дизайнеров. Из минусов - увеличение срока ввода в эксплуатацию, отсутствие вариативности, отсутствие доверия потребителей.

И если первые два минуса можно преодолеть с помощью понятных мер и механизмов (ускорить работы, предложить больше вариантов), то третий пункт требует серьезной работы со стороны застройщиков. Им необходимо формировать продукт.

К такому выводу пришли участники круглого стола "Квартиры с отделкой – нужно ли менять законодательство?", который проходил Российском аукционном доме в конце ноября. Участники согласились, что новостройки с отделкой – сегмент с высоким потенциалом, но этот продукт необходимо формировать.

Антон Северьянов, руководитель отдела жилой недвижимости Департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, подчеркнул, что в сложившихся условиях падения покупательского спроса и роста объема предложения, отделка квартиры в новостройке является способом повысить ликвидность продукта. Так, по данным Россреестра и компании Blackwood, количество заключенных ДДУ с января по октябрь текущего года снизилось на 18,3% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В своем выступлении Северьянов привел примеры проектов новостроек с отделкой – "Ривер парк", "В Солнцево", "Life Митинская Ecopark", высокие темпы реализации квартир в которых, даже в условиях кризиса, позволяют говорить о стабильном покупательском спросе.

Владимир Щекин, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга "Группа Родина", согласился с мнением, что для девелоперов одним из ключевых драйверов при формировании продукта является покупательский спрос. На сегодняшний день 85% предложения новостроек на рынке представлено без отделки, и причина тому – неготовность покупателя переплачивать за данную опцию. В результате проведенного компанией исследования удалось выявить, что лишь для 17,4% покупателей новостроек важна отделка квартиры, большинство же предпочитает такой бонус как дисконт. Однако новая экономическая реальность и колоссальный недостаток капитала на рынке вынуждает девелоперов задуматься о создании конкурентоспособного продукта, и в этом плане квартиры с отделкой имеют хорошие перспективы.

Однако Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S (Группа компаний "Пионер"), усомнился в том, что покупательский спрос на данный продукт действительно является высоким: "Считаю, что понятия "новостройка с отделкой" пока нет в сознании потребителя, он не верит в конечный продукт".

Вице-президент общероссийской общественной организации "Деловая Россия" Николай Остарков также уверен, что стабильного спроса на новостройки с отделкой пока нет. "У нас есть один продукт - квадратные метры. Продукта "отделка" не существует", - уверяет он. По мнению Остаркова, покупатели не хотят одинаковые квартиры, предпочитая индивидуальный ремонт с применением более дорогих и качественных материалов. А при покупке квартир с ремонтом от застройщика им зачастую приходится переносить все розетки или менять систему вентиляции.

С ним не согласился Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект". Он уверен, что необходимо досконально продумывать проект еще на этапе проектирования: если покупатели новостройки вынуждены переносить розетки и штробить стены, то это недостаточно проработанный проект, либо некачественное исполнение. У новостроек с отделкой есть будущее, но ещё одна проблема заключается в том, что в сознании потребителя пока нет конечного продукта. В то же время, девелоперы пока не умеют управлять рынком отделки, существует много юридических страхов – непонятно, как сдавать такое жилье. Кроме того, не проработана финансовая схема отделки как продукта.

Анна Швидунова, директор департамента коммуникаций девелоперской компании "Сити-XXI век", также согласилась с позицией растущего интереса потребителя к готовому продукту в сегментах эконом и комфорт классов. Недавно компания завершила собственное масштабное исследование сегмента квартир с отделкой. "Проведенное нами исследование показало, что основной страх у покупателя сегодня – это даже не цена отделки, а недоверие к качеству работ и качеству декларируемых застройщиком материалов. Но с этими сомнениями можно работать – выполнять в полном объеме то, что декларируешь. И даже больше", – отметила Анна Швидунова. "Формирование целостного продукта – квартиры с отделкой – еще на рынке не завершено, и всем нам есть еще над чем работать, что совершенствовать", – заключила эксперт.

Анализ существующих тенденций показывает, что в настоящее время рынок новостроек с отделкой растёт, несмотря на существующие трудности. Как отмечают аналитики RD Construction, кризис внес свои коррективы, став драйвером развития рынка продаж новостроек с отделкой. По мере того, как будет расти число успешно реализованных проектов, участники рынка будут все лучше осознавать взаимную заинтересованность в развитии данного направления. Поэтому в ближайшие 3–5 лет можно ожидать дальнейшего роста предложения таких новостроек во всех сегментах рынка.

Источник
Интерфакс-Недвижимость

← Все статьи